Unser Update

Wertsicherungsklausel in Mietverträgen

Update: OGH entscheidet in Individualverfahren!

In einem Urteil vom 30. Juli 2025 stellte der 10. Senat des OGH klar, dass die Konsumentenschutzbestimmung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG NICHT auf Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge mit mehrjähriger Laufzeit anwendbar ist, da sie nur kurzfristig zu erfüllende Verträge betrifft!

In seinem umfassend begründeten Urteil ging der 10. Senat davon aus, dass die erwähnte Norm für Bestandverträge nicht gilt, die darauf angelegt sind, dass die Leistung des Vermieters nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist.

Gemäß einem aktuellen Urteil des Obersten Gerichtshofes (OGH) zu einer Verbandsklage können Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen ungültig sein – auch rückwirkend.

Zufolge des Konsumentenschutzgesetzes (§ 6 Abs. 2 Z 4 KSchG) sind Wertsicherungsklauseln in Verträgen (für Leistungen, die innerhalb von zwei Monaten ab Vertragsabschluss zu erbringen sind) unwirksam, es sei denn, der Unternehmer beweist, dass diese Klausel im Einzelnen ausverhandelt wurde.

Was ist eine Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag?

Unter Wertsicherung versteht man die Anpassung des Mietzinses zB an die Inflationsentwicklung. Eine solche Anpassung erfolgt – mit wenigen Ausnahmen – nicht automatisch, sondern bedingt eine individuell vertraglich vereinbarte Wertsicherungsklausel. Fehlt eine derartige Vereinbarung, kann die Klausel nicht geltend gemacht werden und der Mietzins nicht inflationsbedingt angepasst werden.

Nach Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes (OGH) gilt seit 2023 die Bestimmung des Konsumentenschutzgesetzes auch für sogenannte Dauerschuldverhältnisse und damit auch für Mietverträge. Möchte ein Unternehmer die Möglichkeit haben, bereits innerhalb von zwei Monaten nach Abschluss eines Mietvertrages den vereinbarten Mietzins zu erhöhen, so muss er dies mit dem Konsumenten „im Einzelnen aushandeln“ (§ 6 Abs. 2 Z 4 KSchG). Es ist nicht ausreichend, dass eine solche Klausel nur in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Unternehmers oder in einem vorgefertigten Vertragsformular enthalten ist.

Kommt keine individuelle Vereinbarung über eine Änderung des Mietzinses zustande, ist nach der Rechtsprechung des OGH die Wertsicherungsklausel nicht nur für die ersten beiden Monate nach Vertragsabschluss, sondern zur Gänze unwirksam. Somit verliert ein Unternehmen also überhaupt die Möglichkeit, in einem Mietvertrag mit einem Konsumenten den Mietzins an die Inflation anzupassen.

Der VfGH hält zwar fest, dass § 6 Abs. 2 Z 4 KSchG in das Eigentumsrecht des Vermieters eingreift. Allerdings dient diese Regelung legitimen, im öffentlichen Interesse liegenden Zielen des Verbraucherschutzes und ist auch nicht unverhältnismäßig.

Ein Vermieter bzw. Unternehmer hat grundsätzlich die Möglichkeit, die Preisentwicklung innerhalb der nächsten beiden Monate nach Vertragsabschluss vorherzusehen. Sein Wertsicherungsinteresse ist daher für diesen Zeitraum geringer zu bewerten als das Interesse des Konsumenten, in diesem Zeitraum keinen höheren Preis zahlen zu müssen. Auch ist es nicht verfassungswidrig, dass eine verbotene Wertsicherungsklausel zur Gänze unwirksam wird. Diese Rechtsfolge entspricht nämlich dem Ziel, Unternehmer von der Verwendung solcher Klauseln abzuhalten, und ist durch die typischerweise schwächere Stellung des Verbrauchers bei den Vertragsverhandlungen gerechtfertigt.

Achtung unzulässig!

Folgende Klausen wurden vom OGH in den Verbandsverfahren als unzulässig eingestuft:

• Keine Wartefrist: Eine Klausel sah keine Wartefrist vor und ermöglichte daher bereits in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss eine Mietzinserhöhung. Sie verstößt damit gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG und ist unzulässig.
• Unklarer Ersatzindex: Eine Klausel sah einen Ersatzindex vor, konkretisierte ihn aber nicht. Es wurde nicht festgelegt, welcher Index statt des Verbraucherpreisindex (VPI) herangezogen werden und wer diesen Ersatzindex bestimmen sollte. Die Klausel verstößt gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG und ist daher unzulässig.
• Rückwirkende Anpassung: Eine Wertsicherungsklausel berücksichtigte Indexänderungen, die bereits vor Vertragsabschluss eingetreten waren. Das benachteiligt die Mieter und verstößt daher gegen § 879 Abs 3 ABGB. Die Klausel ist unzulässig.
• Wertsicherung auf Basis des Baukostenindex: Eine Klausel koppelte die Wertsicherung an den Baukostenindex. Das ist sachlich nicht gerechtfertigt, da sie nur einen Teil der relevanten Vermietungskosten abbildet. Sie berücksichtigt damit etwa die Erhaltungskosten, aber keine anderen laufenden Ausgaben wie z. B. Finanzierungskosten. Dies verstößt gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG und ist daher unzulässig.

Wichtige Einschränkung: Der OGH hatte sich mit einer Verbandsklage auseinanderzusetzen und musste daher das Prinzip der kundenfeindlichsten Auslegung anwenden. Es wurde also nicht geprüft, ob die Klausel in einem konkreten Vertragsverhältnis zulässig ist, sondern im allgemeinen Rechtsverkehr.

Erst wenn der OGH in einem konkreten Individualverfahren entscheidet, können Rückschlüsse auf andere Mietverträge gezogen werden. In Individualverfahren werden Klauseln unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles beurteilt. Entsprechende Verfahren laufen bereits, mit Entscheidungen ist für heuer nicht mehr zu rechnen.

Unser Fazit

Hinweis: Die Entscheidung betrifft nur Verbrauchergeschäfte (Geschäfte zwischen Unternehmern und Verbrauchern).

• Als Unternehmer gilt, wer seine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbstständig ausübt. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass jemand, der mehr als 5 Wohnungen vermietet, als Unternehmer zu qualifizieren ist – wobei stets die Umstände des Einzelfalls maßgeblich sind.
• Als Verbraucher gilt, wer eine Wohnung für eigene Wohnzwecke anmietet.