Mit dem Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 wurde eine neue umsatzsteuerliche Regelung für sogenannte Luxusimmobilien eingeführt. Seit 1.1.2026 gilt für die Vermietung besonders hochwertiger Wohnimmobilien eine unechte Umsatzsteuerbefreiung. Dies hat zur Folge, dass für diese Vermietungen kein Vorsteuerabzug mehr möglich ist.

Eine Luxusimmobilie liegt vor, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen sowie Kosten für Großreparaturen für ein Grundstück innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als € 2 Mio. betragen. Maßgeblich ist dabei ein Nettobetrag ohne Umsatzsteuer. Zu berücksichtigen sind sämtliche Kosten für Grund und Boden sowie das Gebäude inklusive Nebengebäuden wie etwa Garagen oder Schwimmbäder. Ausgenommen sind lediglich Herstellungskosten, die aufgrund von Naturkatastrophenschäden entstehen.

Bei Zinshäusern mit mehreren Wohnungen gilt die Grenze von € 2 Mio. pro einzelner Wohnung. Damit kann in einem Gebäude eine Wohnung als Luxusimmobilie qualifizieren, während andere Wohnungen weiterhin nicht unter diese Regelung fallen.

Übergangsregelung für laufende Projekte

Für Bau- oder Investitionsprojekte, die bereits vor dem 1.1.2026 begonnen wurden, gilt eine besondere Übergangsregelung. Kosten, die vor dem 1.1.2026 entstanden sind, werden bei der Berechnung der €-2-Mio.-Grenze grundsätzlich nicht berücksichtigt. Entscheidend ist jedoch der Zeitpunkt des Entstehens des Vorsteuerabzugs. Damit eine Investition nicht mehr zur Grenze zählt, muss die entsprechende Rechnung oder Anzahlungsrechnung spätestens im Jahr 2025 ausgestellt worden sein.

Beispiel: Ein Grundstück mit Einfamilienhaus wird im Jänner 2026 um € 1,9 Mio. (netto) erworben und anschließend zu Wohnzwecken vermietet. Im Jänner 2027 erfolgt eine Renovierung um € 500.000 netto. Im Jahr 2026 liegt noch keine Luxusimmobilie vor, da die Grenze von € 2 Mio. nicht überschritten wird. Die Vermietung ist daher umsatzsteuerpflichtig mit 10 % Umsatzsteuer, und der Vorsteuerabzug steht zu. Durch die Renovierung im Jahr 2027 wird die Grenze jedoch überschritten. Ab diesem Zeitpunkt gilt das Objekt als Luxusimmobilie und die Vermietung ist unecht umsatzsteuerbefreit. Für die Renovierungskosten steht daher kein Vorsteuerabzug mehr zu. Zudem ist für bereits geltend gemachte Vorsteuern eine Vorsteuerberichtigung vorzunehmen.

Hinweis für Wohnungseigentumsobjekte

Auch bei Wohnungseigentumsanlagen kann eine einzelne Wohnung ab 2026 als Luxusimmobilie gelten, wenn die Investitionskosten die Grenze von € 2 Mio. überschreiten. In diesem Fall steht der Wohnungseigentumsgemeinschaft kein Vorsteuerabzug für Erhaltungs- und Verwaltungskosten zu.