Grundstücksverkauf nach Umwidmung: Steuerliche Auswirkungen

Wird ein Grundstück (Altvermögen), das ursprünglich als Grünland gewidmet war, durch eine spätere Umwidmung ganz oder teilweise zu Bauland, steigt der Wert der betroffenen Flächen.

Bei einer Veräußerung bewirkt umgewidmetes Bauland bei der pauschalen Besteuerung von Altvermögen eine höhere Besteuerungsgrundlage und unterliegt damit im Ergebnis einer höheren ImmoESt-Belastung als Grünland.

Gemäß Entscheid des VwGH ist bei einem Grundstück das nur teilweise Bauland darstellt, der Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis des objektiven Wertes von Bauland zum objektiven Wert von Grünland aufzuteilen. Das führt dazu, dass auf das Bauland ein deutlich höherer Anteil des Kaufpreises entfällt.

Sonderfall: Grundstücksverkauf an die eigene GmbH

Wird ein Grundstück vom Eigentümer an seine eigene GmbH verkauft und liegt der Verkaufspreis unter dem Verkehrswert, so ist die ImmoESt vom Verkehrswert des Grundstückes zu berechnen, nicht vom niedrigeren Verkaufspreis.

Liebhaberei bei vorzeitigem Ende der Vermietung

Die Vermietung von Ein- und Zweifamilienhäusern, einzelnen Eigentumswohnungen etc ist dann keine Liebhaberei, wenn mit einer Prognoserechnung nachgewiesen wird, dass innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren (25 Jahre bei Beginn des Betrachtungszeitraums nach dem 31.12.2023) ein Gesamteinnahmenüberschuss zu erwarten ist.

Ist ein Gesamteinnahmenüberschuss innerhalb von 20 Jahren zu erwarten, wird die Vermietung aber früher (vor Erzielung dieses Gesamterfolges) beendet, so liegt nur dann keine Liebhaberei vor, wenn ursprünglich die Vermietung auf zumindest 20 Jahre geplant war und nur aufgrund unvorhergesehener Umstände vorzeitig beendet wurde.

Der Steuerpflichtige muss allerdings nachweisen, dass die Vermietung nicht von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant war, sondern sich die Beendigung erst nachträglich, insbesondere durch den Eintritt konkreter Unwägbarkeiten, ergeben hat.