20. März 2026
Mietzinsanpassung: Was bis 1.4.2026 zu beachten ist
Mit 1.1.2026 sind durch das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) wesentliche Änderungen bei der Anpassung von Wohnungsmieten in Kraft getreten. Ziel der neuen Regelung ist es, die Valorisierung von Mietzinsen stärker zu vereinheitlichen und zu begrenzen. Für Vermieter bedeutet dies insbesondere neue zeitliche und inhaltliche Vorgaben bei Mietzinsanpassungen.
Das MieWeG gilt grundsätzlich für alle Wohnungsmietverträge, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, unabhängig davon, ob das MRG im Voll- oder Teilanwendungsbereich zur Anwendung kommt. Nicht erfasst sind hingegen Geschäftsraummieten sowie Mietverhältnisse über Räume, die nicht dem MRG unterliegen. Bei neu abgeschlossenen Mietverträgen über Räume, etwa Geschäftsflächen oder Wohnungen, können die Parteien jedoch freiwillig vereinbaren, dass die Valorisierungsregelungen des MieWeG Anwendung finden.
Voraussetzung für die Anwendung des Gesetzes ist zudem, dass im Mietvertrag eine Wertsicherungsvereinbarung vorgesehen ist. Als Wohnungsmietverträge gelten dabei sowohl Haupt- als auch Untermietverträge über Wohnungen im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG. Auch Wohnungen, in denen einzelne Räume als Arbeitszimmer genutzt werden, fallen unter diese Regelung, sofern der Mietgegenstand insgesamt weiterhin als Wohnung im Sinne des MRG gilt. Nach der Rechtsprechung liegt eine Wohnung dann vor, wenn es sich um einen baulich abgeschlossenen Teil eines Gebäudes handelt, der zur Befriedigung des individuellen Wohnbedürfnisses geeignet ist.
Beschränkung der Valorisierung
Eine zentrale Neuerung des MieWeG betrifft den Zeitpunkt von Mietzinsanpassungen. Unabhängig von anderslautenden vertraglichen Vereinbarungen dürfen Valorisierungen künftig nur mehr einmal jährlich zum 1. April erfolgen. Diese Regelung gilt für sämtliche Mietzinserhöhungen, die ab dem 1.1.2026 eintreten oder eingetreten wären.
Wird ein Mietvertrag ab dem Jahr 2026 neu abgeschlossen, kann eine erste Mietzinsanpassung frühestens am 1.4.2027 erfolgen. Voraussetzung ist nämlich, dass seit Vertragsabschluss ein volles Kalenderjahr vergangen ist.
Besonders zu beachten ist daher, dass Mietzinserhöhungen mit 1.1.2026, die auf bestehenden Wertsicherungsklauseln beruhen, unwirksam sind, wenn der Mietvertrag dem MieWeG unterliegt. Eine Anpassung darf gesetzlich ausschließlich zum nächstfolgenden 1. April vorgenommen werden. Neben der zeitlichen Einschränkung wurde auch die Höhe der Mietzinsanpassung begrenzt. Maßgeblich ist zunächst die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI 2020) des vorangegangenen Kalenderjahres. Darüber hinaus wird jede Erhöhung, die mehr als 3 % beträgt, nur zur Hälfte berücksichtigt. Für Wohnungsmietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG gilt zusätzlich eine weitere Beschränkung: Bei der Anpassung des Entgelts darf die durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 für das Jahr 2025 höchstens mit 1 % und für das Jahr 2026 höchstens mit 2 % berücksichtigt werden.
Viele bestehende Mietverträge enthalten Wertsicherungsvereinbarungen, die von den neuen gesetzlichen Regelungen abweichen. Für diese Fälle sieht das MieWeG eine sogenannte Parallelrechnung vor, um die zulässige Mietzinserhöhung zu ermitteln.
Dabei sind mehrere rechnerische Schritte erforderlich:
- Zunächst ist festzustellen, wann nach der vertraglichen Wertsicherungsvereinbarung eine Mietzinserhöhung ausgelöst wird und wie hoch diese Erhöhung ausfallen würde. Zwar ist der Zeitpunkt der vertraglichen Anpassung für die tatsächliche Durchführung der Erhöhung nicht mehr entscheidend, diese darf nur mehr am 1. April erfolgen, er ist jedoch für die Berechnung des Erhöhungsbetrags relevant, etwa im Hinblick auf den zugrunde liegenden Indexzeitpunkt.
- In einem zweiten Schritt ist zu berechnen, welche Mietzinserhöhung sich nach den Bestimmungen des MieWeG ergeben würde.
- Letztlich darf der Mietzins nur um jenen Betrag erhöht werden, der aus beiden Berechnungen der niedrigere ist. Diese Anpassung kann sodann mit dem nächstfolgenden 1. April vorgenommen werden
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